小さな旅館の改修費用と
予算の考え方

「いくら掛かるか」より、
「限られた予算を、
　　　　　どこに使うか」。

旅館の改修を考え始めたとき、多くの旅館オーナー様が最初に気になるのが、「いったいいくら掛かるのだろう？」ということではないでしょうか。
 
旅館の改修費用は、客室数や床面積だけでは決まりません。建物の築年数、既存設備の状態、改修する範囲、水回りを変更するかどうか、営業しながら工事を行うかどうかなどによって、大きく変わります。
 
そして何より大切なのは、予算を建物全体に均等に使うことではなく、旅館の価値を高める場所へ優先的に使うことです。
 
限られた予算の中で、どこを変えれば旅館全体の印象が変わるのか。どこに投資すれば、お客様の満足度や客単価の向上につながるのか。
 
このページでは、小さな旅館の改修費用と、予算の考え方についてお伝えします。
 

旅館を改修したい。
でも、いくら必要なのか
分からない

旅館改修の費用について調べると、「坪○万円」「客室1室○万円」といった情報を目にすることがあります。もちろん、おおよその予算を考えるうえでは参考になります。
 
しかし、実際の旅館改修はそれほど単純ではありません。同じ広さの客室でも、内装だけを改修する場合と、トイレ・洗面・シャワーまで改修する場合では、必要な費用は大きく変わります。旅館改修では、「何坪あるか」以上に、「何を変えるのか」が重要です。

なぜ旅館改修の費用は簡単に出せないのか？

旅館の改修費用は、さまざまな条件によって変わります。

1．
改修する範囲

客室だけを改修するのか。玄関・ロビー、食事処、大浴場まで改修するのか。建物全体を改修するのか。当然ながら、工事範囲によって必要な予算は大きく変わります。一方で、旅館全体を一度に改修しなくても、場所を絞ることで大きく印象を変えられる場合もあります。

2．
建物の築年数と状態

旅館は築年数の古い建物も多くあります。壁や床、天井などの表面をきれいにするだけで済む場合もあれば、解体してみると下地の補修が必要になる場合もあります。古い建物ほど、見えている部分だけでは判断できないことがあります。

3．
水回りを変更するか

客室にトイレや洗面、シャワーを新設する。既存の水回りの位置を変更する。露天風呂付き客室へ改修する。このような工事では、建築工事だけでなく給排水・給湯・換気などの設備工事が増えるため、費用も大きくなります。

4．
既存設備をどこまで
利用できるか

空調設備、給湯設備、給排水設備、電気設備などを既存のまま利用できるのか。あるいは更新が必要なのか。旅館改修では、目に見える内装だけでなく、こうした設備の状態も予算に大きく影響します。

5．
営業しながら工事を行うか

旅館を休館して一気に工事を行う場合と、営業を続けながら客室やフロアごとに工事を行う場合では、工事の進め方が変わります。営業への影響を少なくするために工事を何期かに分ける場合は、施工計画も重要になります。

6．
家具・照明・造作をどこまで行うか

旅館では、壁紙や床材を新しくするだけでなく、家具、照明、建具、造作家具、サイン、装飾などによって空間の印象が大きく変わります。どこまでつくり込むかによっても、改修費用は変わります。
 

なぜ、このページに具体的な
工事金額を載せていないのか？
 

旅館改修の工事費は、建物の築年数や状態、改修範囲、設備内容、施工条件などによって大きく異なります。
 
そのためATELIER15では、過去の事例だけをもとに「客室1室○○万円」「この改修なら○○万円」と一律の金額を掲載していません。
 
一見似たような改修でも、既存建物の状態によって必要な工事は変わります。大切なのは、過去の金額に当てはめることではなく、現在の旅館の状態を確認し、必要な工事と優先順位を整理したうえで予算を考えることです。
 

まず知っておきたい、旅館改修に掛かる費用の内訳

旅館改修では、「工事費」だけを考えてしまいがちです。実際には、次のような費用を考えておく必要があります。
 

どこまでが工事見積に含まれているのか。別途必要になる費用は何なのか。総額を考えるときには、工事費だけではなく、改修に必要となる費用全体を見ることが大切です。
 

 
改修する場所によって、
掛かる費用は大きく違います
 

旅館の中でも、改修する場所によって工事内容は大きく異なります。

 
客室改修

壁・床・天井などの内装を中心に改修する場合と、トイレ・洗面・シャワーなどの水回りまで改修する場合では、必要な費用が大きく異なります。また、和室をベッドルーム化する場合や、複数の客室をまとめて上位客室にする場合など、改修方法によっても費用は変わります。
 

 
客室＋水回り

客室内に新しくトイレ、洗面、シャワーなどを設ける場合は、給排水・給湯・換気などの設備工事が必要になります。既存の配管位置や建物構造によって、工事内容も変わります。

 
玄関・ロビー・ラウンジ

玄関やロビーは、お客様が旅館に到着して最初に目にする場所です。建物全体を改修しなくても、照明、家具、素材、サイン、フロント周辺などを見直すことで、旅館全体の第一印象を大きく変えられる場合があります。
 

 
食事処

大広間を半個室の食事処へ変更する場合などは、間仕切りだけでなく、照明、空調、換気、配膳動線なども考える必要があります。見た目だけでなく、スタッフの働きやすさも含めて計画することが重要です。
 

 
大浴場

大浴場では、防水、給排水、給湯、換気など設備工事の割合が大きくなります。浴槽や洗い場だけでなく、脱衣室まで含めて計画することで、お客様の満足度を高めることができます。
 

 
外観・玄関

建物全体の外壁を改修しなくても、玄関まわりや看板、照明など、お客様の目に入りやすい部分を整えることで印象が変わることがあります。すべてを新しくするのではなく、既存建物の良さを活かしながら改修することも大切です。

 
1,000万円なら、旅館のどこまで改修できますか？
 

「1,000万円くらいの予算で、どこまでできますか？」旅館オーナー様からすると、とても気になるところだと思います。しかし、同じ1,000万円でも、その使い方によって旅館の変わり方はまったく違います。
 
例えば、

A案
多くの客室を
少しずつ改修する

複数の客室の内装や家具などを少しずつ更新して、全体的な古さを改善する方法です。

 
B案
数室を上位客室として
大きく改修する

改修する客室を絞り、その客室の価値を大きく高める方法です。将来的な客室単価アップを考える場合には、このような考え方もあります。

 
C案
モデル客室＋玄関・ロビーを改修する

まず1～数室のモデル客室をつくり、あわせて旅館の第一印象となる玄関・ロビーを改修する方法です。お客様がホームページや予約サイトで目にする写真も変えやすくなります。このように、同じ予算でも「どこに使うか」によって結果は変わります。ATELIER15では、すべての場所を薄く改修するよりも、「ここを変えると旅館の価値が変わる」という場所を見つけ、そこから改修することを大切にしています。
 

 
全館を一度に改修する必要はありません

 

旅館を良くするためには、「建物全体を一度に改修しなければならない」
と思われるかもしれません。しかし、必ずしもそうではありません。小さな旅館では、改修する場所と順番を決めながら、数年かけて少しずつ変えていく方法もあります。
 
例えば、

第1期　
モデル客室をつくる
↓
第2期　
反応を見ながら他の客室へ展開する
↓
第3期　
玄関・ロビー・ラウンジを改修する
↓
第4期　
食事処・水回りなどを改修する

という進め方です。
 
すべてを一度に完成させる必要はありません。大切なのは、「最終的にどのような旅館にしたいのか」という全体像を持ちながら、改修の順番を決めることです。
 

 
限られた予算なら、
どこから改修するべき？

予算に限りがある場合、建物全体へ均等に予算を配分する必要はありません。私は、次のような場所から優先順位を考えることをおすすめしています。

 
1．
客単価を上げられる場所

客室を上位客室化することで、改修費用を将来の売上につなげられる可能性があります。

 
2．
口コミで指摘されている場所

「客室が古い」
「水回りが古い」
「館内が暗い」
「廊下が寒い」
など、お客様から繰り返し指摘されている場所は、改修の優先順位を考える重要なヒントになります。

 
3．
写真で旅館の
印象を左右する場所

現在は、宿泊前にホームページや予約サイトの写真を見て旅館を選ぶお客様が多くいます。客室、玄関、ロビー、食事処など、写真に写る場所は旅館選びにも影響します。

 
4．
お客様の滞在時間が長い場所

客室やラウンジ、食事処など、お客様が長く過ごす場所を快適にすることも重要です。

 
5．
建物・設備上、
放置できない場所

雨漏り、防水、給湯、給排水、空調など、建物や設備の問題は、見た目の改修より先に対応しなければならない場合があります。「目立つところから直す」のではなく、旅館経営と建物の両方から優先順位を考える。これが大切だと考えています。
 

 
「見える部分」だけに
予算を使わない

 

 
旅館を改修するとき、どうしても壁、床、家具、照明など、お客様から見える部分に目が向きます。しかし、築年数の古い旅館では、

など、普段は見えない部分も確認する必要があります。表面だけをきれいにした数年後に設備工事が必要となり、せっかく改修した壁や床を再び壊すことになれば、結果として二重投資になってしまいます。そのため、内装の改修と同時に、建物や設備の状態も確認しながら計画することが大切です。

 
改修費用は「見積金額」だけで判断しない

 
複数の会社から見積書を取った場合、当然、金額の違いが気になると思います。
 
しかし、
「安い見積＝得」
「高い見積＝損」
とは限りません。
 
見積金額を比較するときには、金額だけでなく、

工事範囲が同じか

解体工事が含まれているか

電気・給排水・空調などの設備工事が含まれているか

家具や照明器具が含まれているか

既存部分の補修を想定しているか

何が別途工事になっているか

工事後に追加費用となる可能性がないか

などを確認する必要があります。
同じ「客室改修工事」でも、見積に含まれている内容が違えば、金額だけを比較することはできません。

 
予算オーバーを防ぐために
大切なこと

 
1．
最初に「絶対に変えたい場所」を決める

改修を考え始めると、
「ここも直したい」
「せっかくだから、ここも」
と工事範囲が広がっていきます。
まずは今回の改修で何を一番変えたいのかを明確にすることが重要です。

 
2．
改修範囲を広げすぎない

予算が限られている場合には、すべてを少しずつ直すよりも、改修する場所を絞ることも必要です。

 
3．
既存建物をできるだけ活かす

古い旅館には、現在ではつくることが難しい木材、建具、欄間、庭、柱、梁などが残っていることがあります。すべてを壊して新しくするのではなく、残せるものを活かすことで、費用を抑えながら旅館らしさを残せる場合があります。

 
4．
工事前に既存建物・設備を確認する

事前に建物や設備の状態を確認しておくことで、工事開始後の想定外を減らすことができます。

 
5．
予備費を考えておく

古い建物の場合、解体して初めて分かる部分もあります。そのため、工事費を予算いっぱいまで使い切るのではなく、ある程度の予備費を考えておくことも大切です。

 
改修費用ではなく、
「改修後の旅館」を考える

 

改修費用が1,000万円なのか、2,000万円なのか。
金額だけを見ても、その改修が高いのか安いのかを判断することはできません。
 
大切なのは、その費用を掛けた結果、旅館がどう変わるのか。ということです。
改修を考えるときには、

どんなお客様に泊まってほしいのか

客室単価をどうしたいのか

どんな口コミを増やしたいのか

どの客室を選んでもらいたいのか

これからどのような旅館として残していきたいのか

という「改修後」を考えることが重要です。
 
例えば、10室を少しずつきれいにすることが正解の旅館もあれば、数室だけを上位客室として大きく変えることが正解の旅館もあります。玄関・ロビーを先に変えた方がよい旅館もあります。旅館ごとに答えは違います。
 
だからこそ、「いくら掛けるか」から考えるのではなく、
「これから旅館をどうしたいか」から予算を考える。
私は、この順番が大切だと考えています。

 
小さな旅館だからこそ、
限られた予算を有効に使う

 
ATELIER15では、最初から大規模な改修をおすすめするわけではありません。現在の旅館の状態。旅館オーナー様がこれから目指したい旅館。使うことのできる予算。今後の改修計画。
 
これらを整理しながら、「まず、どこから変えるべきか」を一緒に考えます。
 
40室以下の小さな旅館だからこそ、限られた予算を建物全体に薄く使うのではなく、効果が期待できる場所へ集中させる。
 
そして、一度の改修で完成させるのではなく、必要に応じて次の改修へつなげていく。
 
それが、小さな旅館の改修に合った考え方だと思っています。

 
よくあるご質問

Q．
旅館の客室改修は1室いくらくらいですか？

客室の広さだけでなく、内装のみを改修するのか、水回りまで改修するのか、既存設備をどこまで利用できるのかなどによって大きく異なります。そのため、客室1室あたりの金額だけで判断するよりも、改修内容を整理したうえで予算を考えることをおすすめします。

Q．
1,000万円でも旅館改修はできますか？

可能です。
ただし、旅館全体を均等に改修するのではなく、客室、玄関・ロビーなど、改修する場所を絞ることが重要になります。限られた予算だからこそ、どこを優先するかが大切です。

Q．
全館改修しなくても大丈夫ですか？

必ずしも全館を一度に改修する必要はありません。モデル客室から始め、その後ほかの客室へ展開するなど、何期かに分けて改修する方法もあります。

Q．
営業しながら改修できますか？

改修する場所や工事内容によりますが、営業エリアと工事エリアを分けながら進められる場合があります。工事中のお客様への影響や安全性を考えながら、工事の順番を検討する必要があります。

Q．
古い旅館でも改修できますか？

築年数が古いから改修できないとは限りません。むしろ、古い旅館に残っている建具、木材、庭、柱や梁などを活かすことで、新築にはない旅館らしさを残せる場合があります。一方で、設備や建物の状態については事前に確認することが大切です。

Q．
補助金を使って旅館を改修できますか？

旅館や宿泊施設を対象とした補助事業が実施されることがあります。ただし、補助制度は年度や事業内容によって条件が異なります。
 

Q．
設計監理料は工事費とは別ですか？

基本的には、工事を施工する会社へ支払う工事費とは別に、設計・工事監理に対する費用が必要になります。
 

まだ予算が決まっていなくても大丈夫です

「旅館を改修したい場所はあるけれど、いくら必要なのか分からない」
「限られた予算の中で、どこまでできるのか知りたい」
「客室とロビー、どちらから改修すべきか迷っている」
そのような段階からでも構いません。
現在の旅館の状態や、これからどのような宿にしていきたいのかをお聞きしながら、改修する場所と順番を一緒に整理します。
旅館改修で大切なのは、最初から大きな予算を用意することではありません。
今ある予算を、どこに使えば旅館の価値につながるのか。
そこから一緒に考えていきます。
 

 
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